寶雞市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施細則

解讀鏈接：《寶雞市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施細則》政策解讀

寶政辦發〔2021〕5號

各縣、區人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

《寶雞市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施細則》已經市政府研究同意，現印發你們，請嚴格遵照執行。

寶雞市人民政府辦公室

2021年2月18日

寶雞市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施細則

第一章  總  則

第一條  為進一步健全和完善全市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，優化土地資源配置，提高節約集約用地水平，推動全市經濟高質量發展，根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)和《陜西省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（陜政辦發〔2020〕17號）精神，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條  本實施細則適用于寶雞市行政區劃內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照執行。涉及房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《不動產登記暫行條例》等法律法規規定。

第三條  各縣（區）人民政府及各級發展改革、財政、自然資源、住房城鄉建設、國有資產監管、市場監管、行政審批服務、稅務、人民銀行、銀保監、金融監管等部門要充分認識完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的重要意義，按照部門職能職責分工，主動作為，緊密協作，強化上下協調和部門聯動，加強信息共享，做好人員、場所、經費保障，健全服務和監管體系，形成“政府負責、部門協同、公眾參與、市場運作、公開交易”的土地二級市場工作合力和運行體系。到2022年年底，全面建立一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

第二章  完善建設用地使用權轉讓規則

第四條  各類導致建設用地使用權轉移的行為均視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，其地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。

第五條  國有土地使用權人應按照《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”）約定或《國有建設用地劃撥決定書》（以下簡稱“劃撥決定書”）規定的期限和條件，投資開發利用土地。在已取得《國有土地使用證》或《不動產權證書》，且達到法定政策規定和合同約定的交易基本條件后，方可轉讓建設用地使用權。

第六條  以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，按照土地管理權限，需經市、縣人民政府依法批準。轉讓雙方提出轉讓申請，經自然資源主管部門審核，轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓金，維持劃撥用地性質，憑政府批準轉讓文件辦理不動產轉移登記手續；轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合國土空間規劃和相關法律法規的前提下，自然資源主管部門結合宗地具體情況制定國有建設用地使用權有償使用方案，報本級人民政府批準后與受讓方簽訂出讓合同，由受讓方足額繳納土地出讓金后依法辦理不動產轉移登記手續；不符合規劃的，原則上由自然資源主管部門依法收回建設用地使用權。

第七條  以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定及已經支付全部土地出讓價款的前提下，應保障其交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。建設用地使用權轉讓不得損害公共利益和相關權利人合法權益。轉讓工業用地的，受讓方擬建項目應符合國家產業政策以及投資強度、環保、安全、稅收等相關要求。

第八條  以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，不需市、縣人民政府批準，轉讓雙方可持轉讓合同依法申報不動產轉移登記，登記機構應當依法查驗，對相關法律法規禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的，不予辦理轉移登記手續；對享受政府優惠政策供應的建設用地，補繳土地優惠政策差價后再辦理不動產轉移登記手續。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，根據市、縣實際，可以探索對房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%的（已投資額不含土地出讓價款和涉及土地交易的稅費），按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，辦理預告登記，待達到轉讓條件后，再依法辦理不動產轉移登記。建設項目轉讓前未實施建設行為且未辦理規劃、建設手續的，可憑“預告登記證明”辦理項目規劃、建設等審批手續；建設項目轉讓前已辦理規劃建設手續的，建設用地使用權轉讓后，應在符合規劃的前提下，依法辦理項目規劃建設變更手續。債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。建設項目屬房地產開發項目的，轉讓人和受讓人應當自建設用地使用權轉移登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第九條  以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，原出讓合同和登記文件中載明的權利與義務隨之轉移。轉讓后建設用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十條  以作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓，在使用年期內參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定辦理，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股機關批準。轉讓后，權利性質可保留為作價出資（入股）方式，或根據受讓人申請，經作價出資（入股）土地資產監管部門同意，在確保國有資產不流失的前提下，直接變更為“出讓”方式。作價出資（入股）建設用地使用權改變土地用途的，須經自然資源主管部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

第十一條  以授權經營方式取得的國有建設用地使用權，在使用年期內可在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，直接辦理不動產登記手續，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經自然資源主管部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，并補繳土地出讓金。

第十二條  建設用地使用權轉讓中涉及原土地與房屋產權證書記載用途不一致的，應按照有關規定執行，在完善相關手續，房地用途一致后予以辦理不動產登記。

第十三條  不屬于閑置土地的一般經營性在建工程項目用地使用權轉讓，其地上建筑物、構筑物同時轉讓，受讓方應繼續履行土地出讓合同中各項義務，未按約定續建和竣工的不得再次轉讓。

第十四條  國有企業或公有經濟成分占主導地位的公司、企業以及行政事業單位名下的建設用地使用權應通過土地二級市場交易平臺公開進行轉讓，轉讓合同中須明確建設用地使用權交易價格，低于標定地價20%（尚未制訂標定地價的地方，低于同時段同用途宗地市場交易均價）的，市、縣政府代表國家以其申報價格實施優先購買。

第十五條  有下列情形的，建設用地使用權不得轉讓：

（一）以出讓方式取得的建設用地使用權，未按出讓合同約定支付全部土地出讓金或者未取得不動產權證書的；

（二）未按照出讓合同約定投資開發，屬于房屋建設工程，未完成開發投資總額25%以上的，或者屬于成片開發土地，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；

（三）司法和行政機關依法查封或者以其他形式限制轉讓的；

（四）依法收回建設用地使用權的；

（五）共有建設用地使用權，未經其他共有人同意的；

（六）權屬有爭議的；

（七）抵押存續期間，未經抵押權人同意的（受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外）；

（八）已依法確認為違法用地或地上建筑物、附著物存在違法情形的；

（九）法律法規禁止轉讓的其他情形。

第十六條  宗地一經確定，不得隨意調整。確需分割轉讓，應經自然資源主管部門同意后，按照法定程序辦理。原出讓合同中明確約定“不得分割”的宗地，從其約定。擬分割、合并的宗地應當權屬清晰，且已依法辦理不動產登記。宗地分割、合并后應具備獨立分宗條件，滿足規劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產、經營和獨立使用功能。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。已建成部分的容積率、建筑密度等指標達到原地塊規劃指標上限或政府規劃重新調整的，在未完善相關用地手續情況下不得分割轉讓。已建成的工業項目用地分割轉讓的，不得影響產業鏈延續和企業正常生產經營活動，項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓。建設用地使用權（商、住用地除外）屬于同一權利人、用途相同且相鄰的，經自然資源主管部門同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年期綜合確定合宗后的土地使用年限，但不得超過該用途的法定最高年限。房屋騎跨宗地合并的，按照有關規定辦理。

第十七條  分割或合并后的土地容積率等規劃條件，由自然資源主管部門在批準分割、合并時予以明確，并報本級政府備案。

第十八條  各縣（區）人民政府、稅務部門可根據實際情況,在法律法規授權范圍內提出實施城鎮土地使用稅差別化政策的建議，促進土地節約集約利用。

第三章  完善建設用地使用權出租管理

第十九條  以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租的，出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期。改變用途的，按法律規定應重新簽訂建設用地使用權出讓合同，補繳土地出讓價款差額。

第二十條  各縣（區）人民政府和市級相關部門要加強劃撥土地出租管理，以劃撥方式取得建設用地使用權出租的，出租人應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。制定配套政策，明確主管、監管部門及其責任，規范出租程序，以標定地價（尚未制訂標定地價的地方，不得低于同時段同用途宗地市場交易均價）為參照制定土地收益的收繳標準，完善收繳方式，嚴格執行劃撥建設用地出租收益年度申報制度。

第二十一條  加強部門聯動，實行財政、住房城鄉建設、稅務、自然資源等部門協同配合的工作機制，健全巡查發現、舉報和查處機制。市、縣自然資源主管部門應為建設用地使用權出租提供信息發布的線下場所，滿足供需雙方交易鑒證服務需求。

第四章  完善建設用地使用權抵押機制

第二十二條  以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。劃撥土地抵押須取得不動產權證，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。

劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。用途不符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權可以轉為出讓土地使用權，并依據有關規定將拍賣所得價款補繳出讓金后，抵押權人方可優先受償。劃撥土地抵押，其抵押價值不得超過《劃撥決定書》記載的劃撥土地價款；《劃撥決定書》無記載的，須委托具備資質的中介機構評估劃撥建設用地使用權權益價格，確定劃撥建設用地使用權抵押價值。

第二十三條  以出讓、作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。法律法規無特別規定、出讓合同無特別約定以及作價出資（入股）法律文件無特別規定的，不應限制其抵押。

第二十四條  以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

第二十五條  自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。抵押雙方應當簽訂抵押合同，涉及企業之間債權債務合同的，須符合有關法律法規的規定。

企業間以國有建設用地使用權辦理抵押時，企業間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應先辦理批準手續；債權債務主合同不需辦理批準手續的，抵押權人和抵押人雙方應向不動產登記機構書面承諾承擔因抵押主合同無效導致抵押無效而引起的經濟責任、法律后果。抵押權人和抵押人不得在抵押合同中約定，在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押土地使用權轉移給債權人。企業間以國有建設用地使用權實現抵押權時，應嚴格按照相關規定依法處置。

市、縣金融機構主管部門應對抵押權人的資金來源、信用記錄等情況進行審查，加強對抵押權人的監督。

第二十六條  建設用地使用權設定抵押權時，其地上建筑物、附著物所有權及在建工程須同時抵押。在建工程辦理抵押登記的，在完成不動產首次登記后，不動產權利人應當申請將在建工程抵押登記轉為不動產權抵押登記。因訴訟、仲裁、糾紛等，抵押期滿且債權債務已清償，但不動產權利人拒不履行申請注銷抵押登記義務的，登記機關在審核債權債務已清償完畢情況下，可依法公告后辦理抵押權注銷登記。國有建設用地使用權分割抵押的，原則上應當由當事人先行辦理產權分割登記，未辦理分割登記申請土地使用權抵押的，不予受理。但以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外。已竣工的房地產開發用地不得整宗設定抵押權，但開發企業可以依法登記的房屋所有權連同分攤土地使用權設定抵押。土地使用權、房屋所有權根據其價值可多次設定抵押權。土地使用權或房屋所有權抵押后，其價值大于抵押債權的余額部分可再次抵押，但抵押價值不得超過余額部分。

第二十七條  允許不以公益為目的的教育、醫療、衛生、養老等社會領域企業以有償使用方式取得的建設用地使用權進行抵押融資，抵押融資款項僅限于項目開發建設及項目建成后運營管理所需，不得為第三方提供擔保。在辦理抵押時，由教育、衛生健康、民政等主管部門出具是否為營利性機構的認定意見，并由抵押權人和抵押人共同承諾抵押權實現時，抵押權人及受讓方不得改變原不動產用途，確保原有經營活動持續穩定，確保利益相關人權益不受損害。各縣（區）人民政府、市級相關職能部門要進一步探索建立建設用地使用權抵押風險提示和抵押資金監管機制，防控市場風險，維護土地、金融市場秩序。

第五章  嚴格規范土地市場秩序

第二十八條  各縣人民政府可結合實際，制訂本地區的實施細則，經縣人民政府審議后發布實施，同時報市政府備案。

第二十九條  市、縣自然資源主管部門要在現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進線上交易平臺和信息系統建設，也可依托公共資源交易平臺進行交易。

第三十條  市、縣自然資源主管部門要結合實際建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—合同備案—登記申請—交易監管”的操作流程，明確相關規則。交易雙方可以自行協商交易，也可委托平臺公開交易。各部門要各司其職，積極配合交易流程各環節的工作，發揮政府的整體合力。

第三十一條  加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源主管部門應該向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。建立健全執行聯動機制，司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。加強涉地資產處置工作銜接，國有資產監管機構對監管企業進行國有資產處置時，涉及建設用地使用權轉移的，在公開交易前應征求自然資源主管部門意見。

第六章  建立健全服務監管體系

第三十二條  在土地二級市場交易機構或平臺匯集交易、登記、稅務、金融等相關辦事窗口，加強交易與登記、稅務等工作的銜接，實現交易檢核、登記一體化，提供一站式便捷、高效的服務。

第三十三條  提高中介機構參與交易服務的積極性，建立土地二級市場評估、咨詢、法務、居間代理等中介機構庫，從機構庫中隨機抽取中介機構，建立公開、公正、透明的中介服務秩序。采取綜合評價、績效考評等措施，建立考評及退出機制，對存在脫離土地市場實際進行價格評估謀取不正當利益等行為的，依照有關法律法規處理。

第三十四條  市、縣自然資源主管部門要完善監測監管信息系統，定期形成監測分析報告，綜合分析研判市場形勢，以落實地價公示制度為基礎發揮地價的宏觀調控作用，促進低效用地開發利用。落實產業用地政策，以盤活存量建設用地為載體促進產業轉型升級，優化土地利用結構，實現土地經濟效益最大化。

第三十五條  從信息發布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場主體信用征詢，評價企業信用等級，推動失信聯合懲戒。鼓勵各縣創新機制，提高全市信用體系建設水平。

第七章  強力保障土地二級市場建設

第三十六條　各縣（區）人民政府作為土地市場建設的責任主體，要切實加強組織領導，統籌部署土地二級市場建設工作，結合本地實際，及時完善工作機制。要建立發展改革、財政、自然資源、住房城鄉建設、市場監管、行政審批服務、稅務、人民銀行、金融監管等部門單位參與的工作協同機制，明確分工，細化落實部門單位職責，做好場所、人員和經費保障，確保各項工作舉措和要求落實到位。

第三十七條  各縣（區）人民政府、市級各部門要加大宣傳引導力度，引導和約束建設用地使用權進入有形市場和公共交易平臺依法公開交易，防止和杜絕游離于監管范圍的“隱形交易”。充分尊重各方意愿和合法權益，提升土地二級市場監管和服務效能，促進存量建設用地的盤活利用，提高節約集約用地水平。

第三十八條  加強對縣（區）的督導檢查，確保該項工作在依法規范的軌道上健康運行、有序推進。工作中要注意分類指導，尊重客觀實際和基層創新、群眾意愿，建立健全激勵與容錯糾錯機制，發現問題及時糾偏。要切實加強對土地二級市場運行狀況的全程監管。

市自然資源和規劃局等部門要結合法定職責和工作需要，加強業務培訓和檢查指導，履行對工作推進狀況進行檢查等職責，并對發現的問題及時提出整改意見和建議。

第三十九條  對違反土地二級市場相關規定的縣（區）人民政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。